Чому «середня ціна гектара» може вводити в оману

Порахуйте ціну гектара землі сільськогосподарського призначення «наївно» — простим середнім арифметичним по всіх зареєстрованих угодах купівлі-продажу — і вийде 168 633 грн/га. Реальна середньозважена ціна по Україні за весь час на LandData Explorer — 43 700 грн/га. Різниця — у 3,9 раза. Розбираємось, чому проста середня настільки оманлива і що з цим робити.

Причина — у формі самого масиву даних. Подивимось, як фактично розподілені ціни по 457 733 угодах купівлі-продажу за весь час спостережень ринку (липень 2021 – серпень 2026):

• до 50 тис. грн/га288 333 (63,0%)
• 50–200 тис. грн/га124 753 (27,3%)
• 200–500 тис. грн/га26 779 (5,9%)
• 500 тис.–1 млн грн/га10 200 (2,2%)
• 1–50 млн грн/га7 613 (1,7%)

Дані охоплюють усі зареєстровані угоди купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення з наявною ціною та площею, липень 2021 – серпень 2026 р. Джерело: моніторинг земельних відносин Держгеокадастру.

Основна маса угод — цілком очікувана: 63,0% продані по ціні до 50 тис. грн/га, ще 27,3% — у діапазоні 50–200 тис. Але далі розподіл витягується в довгий «хвіст»: 1,7% угод — це 1–50 млн грн/га, а окремо є ще 55 угод (0,01%) із ціною понад 50 млн грн/га. Показовим є найекстремальніший запис у масиві: ділянка площею 0,0081 га, продана за 23 млн грн, — у перерахунку на гектар це 2,84 млрд грн/га. Найімовірніше, це технічна помилка реєстрації (переплутана одиниця площі чи ціни), а не реальна ринкова угода, але формально запис потрапляє в масив даних так само, як і будь-яка інша угода.

Проста середня арифметична однаково враховує кожну угоду — незалежно від того, типова вона чи ні. Тому кожен подібний «викид» тягне результат вгору непропорційно своєму реальному значенню для ринку: сотня нормальних угод по 40 тис. грн/га не переважить один запис на 2,84 млрд. Саме тому наївна середня по всьому масиву дає 168 633 грн/га — це не помилка обчислення, а закономірний наслідок методу, який не пристосований до такого асиметричного розподілу даних.

Різні статистичні методи по-різному справляються з цією проблемою. Порівняємо чотири підходи до тих самих 457 733 угод:

Перші три — розраховані напряму з усього масиву угод, без жодного відсіювання аномалій. Четверта — актуальна середньозважена ціна по Україні за весь час на LandData Explorer.

Медіана — цілком протилежна крайність: 38 755 грн/га, на 11% нижче за реальну ціну. Це пояснюється тим, що медіана враховує кожну угоду як рівнозначну, незалежно від площі ділянки, — а серед дрібних паїв частка недорогих угод вища, тому медіана систематично занижує результат порівняно з тим, скільки насправді коштує типовий гектар на ринку.

Цікаво, що навіть проста зважена середня (сума всіх цін, поділена на суму всіх площ, без жодного відсіювання) дає 53 089 грн/га — уже набагато ближче до реальності, ніж наївна середня, але все одно на 21% вище за фактичну ціну на сайті. Саме тому самого зважування недостатньо: потрібне ще й послідовне відсіювання аномальних записів, перш ніж рахувати результат.

Для будь-кого, хто читає новини чи звіти про «середню ціну землі», це хороший привід перевірити, яким саме методом порахована ця цифра. Проста середня по неочищеному масиву угод може завищити реальну ціну в кілька разів — і це не рідкісний винятковий випадок, а системна особливість статистики ринку землі, яку підтверджує і академічне дослідження цього ж явища на даних 2021–2023 років: там понад 20% угод виявились статистичними викидами, а наївна середня давала результат, у 2–3 рази вищий за реальний. На LandData Explorer ціна за гектар рахується не простою середньою, а зваженим методом, стійким до подібних аномалій.