Липень проти червня: менше угод, але дорожча земля

У липні за землю платили помітно більше, ніж місяцем раніше, — але самих угод стало менше. Середня ціна одного гектара зросла на 5,4% і сягнула $1 365. При цьому кількість зареєстрованих угод купівлі-продажу зменшилась на 4,4% — до 9 930, а сумарна площа проданої землі — на 6,0%, до 19 672 гектарів. На перший погляд це виглядає суперечливо: чому ціна росте, коли і угод, і проданої землі стало менше? Розберемось детально.

Липень проти червня

У липні відбулось менше операцій із землею і продано менше гектарів загалом, ніж у червні, — але кожен проданий гектар у середньому коштував дорожче. Це підтверджує і ще один показник — наскільки ціна продажу перевищує нормативну грошову оцінку (НГО). НГО — це офіційна вартість ділянки, яку розраховує держава за встановленою формулою; на практиці вона майже завжди нижча за реальну ціну, за яку землю продають. У липні покупці платили в середньому на 94,1% більше за цю офіційну оцінку — тобто фактично майже вдвічі більше. У червні різниця становила 83,5%, тож за місяць розрив зріс ще на 10,6 відсоткового пункту (в.п. — це різниця між двома відсотковими значеннями, а не відсоток від відсотка). Це означає, що покупці дедалі менше орієнтуються на офіційну оцінку і дедалі більше — на реальний ринковий попит.

Чому так сталося?

Головна причина — не в тому, що ціна різко зросла одразу в усіх областях, а в тому, що змінилося співвідношення, де саме укладались угоди.

Найпомітніше просіла активність у Харківській області: кількість угод там впала з 581 у червні до 327 у липні — це майже вдвічі менше, або мінус 43,7%. Харківщина належить до дешевших областей за ціною гектара (близько 50-51 тис. грн, що суттєво нижче середньої по країні), і її частка серед усіх угод по Україні скоротилась із 5,6% до 3,3%. Коли активність падає саме в дешевшому регіоні, середня ціна по всій країні автоматично підтягується вгору — навіть якщо жодна окрема область насправді не подорожчала. Тут варто врахувати ширший контекст: в Україні тривають активні бойові дії, і Харківська область — одна з тих, що межує із зоною бойових дій. Це системний фактор, який впливає на ринок землі не лише в Харківській, а й в інших областях, де ведуться або велися бойові дії чи які до них прилягають (Донецька, Луганська, Запорізька, Херсонська, Сумська, Чернігівська, Миколаївська) — там знижена активність і обережність учасників ринку є не тимчасовим коливанням, а прямим наслідком безпекової ситуації, і це варто тримати в голові при будь-якому аналізі регіональних змін.

Але це не єдина причина. У більшості областей, де торгівля тривала активно, ціна дійсно зросла — і суттєво. У Кіровоградській області гектар подорожчав на 12,6% за місяць, у Сумській — на 11,7%, у Хмельницькій — на 9,7%, у Чернігівській — так само на 9,7%. Тобто працюють одразу два фактори: активність змістилась у бік дорожчих областей, і водночас там, де угоди укладались, ціна реально росла.

Області з найвищою ціною в липні

Ось області, де гектар землі коштував найдорожче за підсумками місяця:

• Івано-Франківська$1,83682 040 грн
• Полтавська$1,83281 899 грн
• Вінницька$1,82181 396 грн
• Хмельницька$1,78679 823 грн

Луганську область виключено з рейтингу — там зареєстрована лише 1 угода за місяць, цього недостатньо для коректного порівняння.

Найактивніші області за кількістю угод

А ось області, де за місяць уклали найбільше угод. Показово, що Вінницька й Полтавська області одночасно входять і до цього списку, і до рейтингу найдорожчих — там і активність висока, і ціна одна з найвищих у країні.

Три з п'яти лідерів за кількістю угод — Вінницька, Полтавська та Хмельницька — одночасно входять і до рейтингу найдорожчих областей: там і попит високий, і ціна. Виняток — Чернігівська, де угод багато, а ціна за гектар навпаки нижча за середню по країні.

Липневі дані показують, що ринок землі перестає рухатись єдиним, спільним для всієї країни трендом. В одних областях (як-от Харківська) активність суттєво просіла, тоді як в інших (Кіровоградська, Чернігівська) кількість угод навіть зросла — і одночасно зросла ціна. Це означає, що оцінювати ситуацію варто окремо по кожному регіону, а не орієнтуватись лише на загальноукраїнську середню ціну. Окремо варто пам'ятати про фактор війни: активні бойові дії — це не тимчасова обставина, а постійний структурний вплив на весь ринок землі, і особливо на області, які межують із зоною бойових дій або перебувають поруч із нею. Для таких регіонів традиційні ринкові пояснення (сезонність, попит-пропозиція) працюють лише частково — безпекова ситуація там залишається головним фактором, який варто враховувати в першу чергу.

Перевищення ціни продажу над НГО зросло до 94,1% — уже шостий місяць поспіль, коли цей розрив збільшується. Це свідчить про те, що покупці стабільно готові платити суттєво більше за офіційну, і зазвичай застарілу, оцінку вартості землі. Для власників ділянок це важливий сигнал: орієнтуватися на НГО при визначенні ціни продажу — давно вже не найкраща стратегія, вона майже завжди занижує реальну ринкову вартість.

Водночас скорочення кількості угод і проданої площі не обов'язково означає слабкий ринок. Цілком можливо, що власники менш привабливих чи гірше розташованих ділянок просто не поспішають продавати за поточними умовами й чекають кращої пропозиції, тоді як реальний попит і готовність платити високу ціну за якісну землю нікуди не зникають.